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地產永續債風行背後 房企的低成本融資暗戰
自去年民生銀行、平安銀行分別與恒大地產合作發行類永續債產品後，諸多金融機構和大型房企紛紛跟進，地產永續債持續升溫。
大型房企的"新寵"
金融機構是更為積極的推手。2013年平安銀行地產事業部成立之初，曾聯合平安大華基金與恒大地產合作發行瞭50億元的地產永續債，這是去年平安地產事業部最大手筆的創新項目之一。平安銀行地產金融事業部總裁劉湣棠透露，平安銀行事業部正在嘗試與集團旗下的信托、基金公司合作，為房地產企業設計各類資管計劃。
內容來自sina新聞
對於投資者來說，永續債可為他們提供高評級企業的高收益產品，然而風險也不容小覷：我國的法律框架還不支持無固定期限的債務，潛在風險暗藏；而國內外利率水平的變化，也會對該類產品發行人的還款能力產生沖擊。
"大型房企並不缺錢，基金子公司或者有限合夥基金的融資成本又很高，雙方能合作的原因，在於找到瞭永續債這種模式。"據深圳一位私募人士介紹，這一模式可以在會計處理上作為股本處理，而不計入長期負債，可以有效降低上市公司的資產負債率，資金用途比開發貸更為靈活。鑒於當前大型房企普遍急需降低融資成本，以獲得更強的競爭資本，永續債受寵便成為自然。
在香港上市的一傢內地房企投資部人士對21世紀經濟報道記者指出，對於有些資產負債率很高、海外融資還款期相對集中的房企而言，發行永續債更像是一針致幻劑，一旦房地產市場銷售不暢，還款拖延到3年以上，則其將面臨極高的息率和極大的風險。
潛在問題猶存
金誠同達(上海)律所高級合夥人許海波認為，從創新角度看，市場在力推地產永續債，但法律上還處於模糊地帶，現有的法律框架還不支持無固定期限的債務，未來一旦發生糾紛難免扯皮。
在去年上半年進行瞭永續債的發行之後，截至2013年6月30日，恒大凈負債率從2012年上半年的96.1%降至58.4%，銳減37.7個百分點，降低負債比率為全行業最大。與此同時，恒大2013年中報裡權益項下掛瞭60多億元人民幣的"永久資本工具"。21世紀經濟報道記者瞭解到，除恒大之外，不少在港上市的內資大地產商尋找合適金融機構合作。
中金公司報告認為，永續債券就是沒有明確到期日或期限非常長的債券，"債券之名，權益之實"是永續債產品的靈魂。
據上述券商人士指出，國內目前主推的地產"永續債"是參照瞭國際市場"永續債"的功能，利用內地和香港在財務制度上的不同處理方式，設計的一款創新產品，可稱之為"類永續債"、"類優先股"，其實就是利用高級別信用玩的沒有固定還本付息的理財產品。
"類永續債"能否計入權益項，在會計的處理上一直飽受爭議。有消息稱，民生一開始做的時候，四大會計師事務所不認可作股本處理的方式。國際評級機構有嚴格的規定，如果贖回期後票息上浮厲害，則視為發行人有很強的動力贖回，將贖回日視為有效到期日。
按標普的規定，有效到期日前20年裡，永續債不得計入權益。據透露，境內"類永續債"第三年的利率可上銀行信貸借款浮50%，屬"上浮厲害"情形，按照標普的規定，永續債是不可以計入權益的。
由此，地產永續債產品遭遇瞭一段冷淡期。但通過恒大地產的實踐，利用內地和香港不同的會計準則處理方式，實現瞭某種變通。目前不少銀行、券商甚至專門成瞭此類部門在公關各類房屋二胎 房屋二胎銀行申辦符合條件的大型房企。
"亞洲永續債最明顯的特點在於票息高，這顯然與發行人所在國傢的無風險利率水平有關，一旦這種利率水平被打破，則發行人和投資者面臨的風險就會很高。"香港一投行人士認為。
2013年，僅有長江實業、雅居樂在內的四傢地產公司在海外發行瞭總計25億美元的永續債券，其他公司如合景泰富等發的永續債均未成功。
其具體方式為：數十億資金借道基金子公司設立資管計劃，再通過委托貸款發放給港股上市的房企。該筆貸款不設固定期限，根據境外會計準則可計入"永久資本工具"， 計入權益項；同時，資管計劃通過"利率重置條款"，前兩年發行人獲得較低的融資利率，第三年開始息率大幅攀升，即以高息促使其在兩年內還款。
前述券商人士表示，類永續債目前適用於在境外上市或有境外融資平臺的房企，萬科、保利、富力、中信、金地、碧桂園、雅居樂、招商、佳兆業等公司均有可能成為該類產品發行人。
中金公司指出，該產品面臨的最大瓶頸仍在於尋找需求群體。永續債由於期限較長且流動性較差，適合配置型機構持有。但中國養老金等市場仍不夠發達，私人銀行群體仍有待培育，長線投資者稀缺。從目前類永續債的發行來看，無論是基金子公司還是券商資管，最後的主導者還是銀行。
據北京一位參與做地產永續債的券商人士透露，地產"永續債"模式，最初是諾亞財富、民生銀行以及平安銀行在做，無一例外的載體通道都是選用跟自己相關聯的基金子公司。第一單由民生加銀基金的子公司創設，第一筆業務是為恒大地產融資。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-02-14/08252607469.shtml
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